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綠色加固

廣州:全面改造和微改造雙管齊下

時間:2019-12-21 11:34:00       作者:      
來源:華夏時報
 
12月15日傍晚,獵德村祠堂前后擺滿酒桌,村民在祠堂內忙碌著,籌備著晚宴。祠堂旁立著一塊紅彤彤的指示牌,上面寫著“杜府婚宴”。祠堂背后便是獵德村的居民樓,數十棟二十多層高的獵德復建房(現稱“安置房”)有序排列開來,早已是現代化“村落”的面貌。
 
獵德村位于廣州市珠江新城中央商務區的黃金地段,也是廣州市啟動改造的首個城中村項目。夕陽西下,獵德村內道路兩旁,不少中老年人在樹蔭下聊天談笑,其中也不乏房屋出租的中介人員。稍一打聽,其中一位中介告訴《華夏時報》記者,一室一廳,5300元/月,拎包入住。
 
從廣州市1號地鐵線黃沙站,步行約700米,一個古香古色的文化小鎮——永慶坊就出現在眼前。李小龍祖居、詹天佑故居、清寶慶大押、金聲電影院等西關歷史建筑一應俱全,同時也極大地保留了當地的嶺南建筑風格。
 
隨著城市進程不斷加快,廣東省各地區額掀起了“三舊”改造熱潮。城市更新是城市發展到一定程度后必須面臨的問題,是全面改造還是微改造,都需要結合當地情況做具體分析。2015年2月28日,廣州城市更新局正式掛牌成立,成為內地首個市級城市更新政府機構,并先后出臺多個城市更新文件,廣州舊改這十多年的里程中,有成功的模范案例,也有“舊改”近十年還沒完成的項目,但城市更新匹配城市發展的腳步時刻都在前進。
 
老舊小區微改造效果顯著
 
“大拆大建”絕不是城市更新的唯一策略。2015年出臺的《廣州市城市更新辦法》明確了城市更新改造過程中對于土地與建筑的利用和處置方式。城市更新和改造方式包括全面改造和微改造兩種方式。
 
而萬科打造的永慶坊則是廣州市城市更新中微改造的典型案例之一。永慶片區位于恩寧路中段,鄰近粵劇藝術博物館,是恩寧路舊城改造項目的一部分。
 
周末的永慶坊格外熱鬧,熙熙攘攘的小巷里面充滿著文藝氣息,除了現進駐的特色小店之外,《華夏時報》記者看見還有原居民開的餐飲店。這家鹵水餐飲店的老板告訴《華夏時報》記者,樓上居住,樓下開店,已經好些年了。賣的還是自己拿手的鹵豬蹄、牛雜和糖水等。
 
恩寧路項目的改造實際上經歷了十余年的修正。2007年,恩寧路項目開始全面啟動拆遷,同時開展了地塊的修建性詳細規劃方案設計,前后六易其稿,但因當時對歷史文化保護的認識還不到位,還是以經濟平衡作為設計的出發點。所做的方案,均對舊城風貌造成一定的破壞,方案始終未能確定。
 
為加快該地段改造的進度,2015年12月,區政府將永慶大街地塊選作恩寧路項目的改造試點地段,力圖通過一些體制機制的創新以及改造方法的嘗試,先行先試,探索出一套舊城更新的新路徑。
 
2016年荔灣區通過公開招商引入萬科集團建設及運營此項目,并給予其15年經營權。
 
廣州萬科方面向《華夏時報》記者表示,永慶坊首期投資約8000萬元,二期計劃投資約10億元。而正在改造實施過程中的永慶坊二期項目,招商已經啟動,招商定位會在一期的基礎上進一步提升。廣州萬科表示,作為永慶坊項目的運營方,廣州萬科以產業重構的方式導入創新產業,真正對老城注入活力,吸引年輕人在此停留,以破解老城區空心化困局。
 
截至2018年9月份,廣州市共推進696個微改造項目,并計劃到2020年,使用基礎民生保障、歷史文化傳承、區域競爭力提升三種方式同時推進779個老舊小區微改造。
 
十年舊改兩茫茫
 
獵德村復建房南面入口處豎立著一座寫著“獵德村”的牌坊,西面坐落著數座宗祠、龍母廟以及獵德鼓塔。獵德村是廣州市典型的全面改造的村落之一,據了解,獵德村的改造采取由開發商墊資、政府出政策、村委會協助的模式,解決村民拆遷安置和集體物業發展要求,實現改造項目自身經濟平衡。
 
根據三家合作公司的規劃,3家公司股權平均各占三分之一,分兩期發展。富力地產負責甲級寫字樓和五星級酒店、酒店式公寓部分,合景泰富地產負責公寓部分,新鴻基地產則專注商業部分。
 
整個改造建設工程歷時3年,至2009年底基本完成。全體村民2010年春節前搬入新居。
 
全面改造涉及面廣,拆遷補償安置難,基本上需要幾年的推進時間。就廣州地區而言,并不是每個項目都能像獵德村、琶洲一樣順利。舊改十余年未成功的項目也是大把存在。
 
《華夏時報》記者10月底走訪了廣州市的TIT合生科貿園,停車場、科目二和科目三練車場、籃球足球羽毛球場、健身房等構成了TIT合生科貿園主要功能區,園區內還有一棟廣州TIT國際紡織城科貿園大樓。這個2010年便被合生創展拿下的舊改項目,至今仍未動工。
 
海珠區前進路云桂村作為舊改項目2012年被企業拿下,于2015年開始補償安置等相關工作,四年過去,其改造辦公室的工作人員今年10月底告訴《華夏時報》記者,片區簽約率僅在6成左右。
 
龐大老舊小區的舊改工作從來不是能夠輕易完成的,廣州市的城市更新進程也是在持續推進。2015年廣州制定下發了《廣州市城市更新總體規劃(2015-2020年)》,規劃明確了城市更新實施規模,計劃到2020年,推進城市更新規模85-100 平方公里。其中,全面改造規模37-45 平方公里,微改造規模48-55 平方公里。
 
根據2016年廣州市城市更新局統計數據顯示,廣州市老舊小區共有779個,共有房屋約3.77萬棟,建筑面積約5180萬平方米,涉及居民約80萬戶,人口約260萬。
 
廣州中原房地產項目部總經理黃韜對《華夏時報》記者表示,目前廣州的發展正處在一個上升期,市場的發展和時代的要求也不同了,城市更新對于目前城市發展很有必要。通過城市更新,可以使得城市土地資源得到更有效的利用。同時城市更新在某個程度來說,也是目前經濟發展當中精細化的一種表現。不但是保護了自然,也保護了文化,保持了人文的傳承,達到多贏的效果。
 
廣東省房地產研究會執行會長韓世同在接受《華夏時報》記者采訪時表示,舊村改造的關鍵環節上還是做好“競爭上崗”的工作,讓開發企業先競爭上崗,拿出相應的補償方案,再由村民擇優錄取,同時政府要有一定的監管和指導。
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